地产项目转让存风险，交易完成后转让方与受让方咋担责？

<今日股票行情>地产项目转让存风险，交易完成后转让方与受让方咋担责？

一、案件背景

近两年来，受房地产市场行情影响，地产开发项目转让市场越发活跃。

我们留意到不少同行朋友发表文章，梳理地产开发项目转让中的风险并提出相应的法律建议，比如做好详尽的尽调工作、完善交易文本、细化违约责任等等。

那么，是不是交易文本万无一失，就意味着交易双方可以高枕无忧了？

毕竟地产开发项目有别于其他项目类型，其中包含的主体众多，除发包方外，还有承包方、分包方，甚至还可能突然冒出一个转承包方、劳务班组、实际施工人等等。

试想一下，项目交易完成后，如果承包方，或者不知从哪儿冒出来的一个实际施工人，向交易双方提起诉讼要求支付工程款，此时转让方能否以地产项目已经转让，自己并非是发包方进行抗辩？转让方和受让方又如何分担上述责任？

本期我们通过宁夏亘元房地产开发有限公司（“亘元公司”）与宁夏华胜威建筑劳务有限公司（“华胜威公司”）、宁夏第二建筑有限公司（“二建公司”）、宁夏二建集团机械施工有限公司（“二建机械公司”）及宁夏诺邦置业有限公司（“诺邦公司”）建设工程施工合同纠纷一案，与大家聊一聊地产项目转让后，转让方与受让方的风险问题。

二、事实梳理

故事从亘元公司持有的一块建设用地说起。

早在2014年之前，亘元公司以58,234,919.63元的价格，从案外人神华宁夏煤业集团有限责任公司（“神华公司”）购得这块建设用地。

2014年6月30日，亘元公司与诺邦公司签订《房地产项目开发合作协议》（“《合作协议》”），就该建设用地上开发建设学府中央住宅项目（“案涉项目”）达成一致。

2014年8月25日，二建公司作为总包方，出具开工报告称案涉项目7＃-11＃楼具备开工条件，申请亘元公司及监理单位同意，亘元公司作为发包方，在开工报告上加盖印章。

2014年11月8日，二建公司中标由亘元公司开发建设的案涉项目。

2014年11月26日，亘元公司与二建公司签订施工合同，约定二建公司承建亘元公司发包的案涉项目一二标段工程，包含施工图纸范围内的土建、水、暖、电等全部内容。

根据施工合同的约定，合同价为103,199,987元。合同价格形式为固定单价合同，双方还对于工程进度、付款等内容作出明确约定。

2015年1月12日，案涉项目取得施工许可证，载明：“建设单位为亘元公司，施工单位为二建公司；合同开工日期为2014年11月10日，竣工日期为2015年11月4日，备注为补办”。

2015年11月13日，亘元公司作为转让方，与诺邦公司就案涉项目转让达成项目转让协议，约定转让价款为95,015,940元。项目转让的基准日2015年9月30日。

其中，付款方式约定为：双方确认合作开发期间诺邦公司已支付给亘元公司60,858,466元（含履约保证金1,700万元），在本协议签订之日起三个月内，诺邦公司以现金方式支付亘元公司剩余项目转让费34,157,474元。

针对亘元公司在转让前签署的工程类相关合同的处理，双方约定，“亘元公司与他方签订的施工、工程监理、商品房预售等方面合同，因前期合作开发时均由乙方以亘元公司名义签订，项目转让后，诺邦公司须将上述合同主体予以变更并承担相关法律责任，项目所涉及的所有债务均由诺邦公司承担，确因政策限制不能变更的，诺邦公司须承担全部法律责任。

自2015年9月30日后，项目涉及的所有合同均以诺邦公司为主体签订，亘元公司对此后的所有合同不承担任何责任。”

针对与小业主签署的商品房买卖事宜，双方约定，“由于合作开发时的《银川市商品房买卖合同》（“《商品房买卖合同》”）均由诺邦公司以亘元公司的名义签订，诺邦公司应当通知上述协议的协议当事人，协商签订有关协议，约定由诺邦公司继续履行事项。”

最后，为确保项目转让后的平稳过渡，双方约定，诺邦公司须向亘元公司缴纳1,470万元履约保证金，以确保案涉项目转让后的顺利开发，履约保证金从已销售房屋的按揭款项中扣除。如诺邦公司发生（包括但不限于延期交付、延期办证以及房屋质量等）违约事项，亘元公司有权动用履约保证金予以解决。

2016年3月16日，二建公司与诺邦公司签订施工协议，合同载明“根据本工程的具体情况，结合二建公司原与亘元公司已签订的学府中央建设工程施工合同（标准文本），签订本工程施工承包协议，如双方在办理工程前期手续时签的建设工程施工合同与本协议有不相符的地方，双方同意按本协议约定条款为准”。

2016年4月20日，华胜威公司与二建机械公司签订承包协议，约定二建机械公司作为甲方，将案涉项目一二标段工程转包给华胜威公司，承包范围为施工蓝图范围内的所有项目的土建、水暖安装施工工作，建设单位与二建机械公司签订的施工合同、建设单位对二建机械公司施工承包范围作出调整的，二建机械公司对华胜威公司施工承包范围及工作内容也要作出相应调整，华胜威公司须无条件执行。合同金额约127,813,845元。承包形式为包工包材料。

该承包协议另约定，二建机械公司除收取1.6%的管理费以及给予管理人员10万元工资补助外，二建机械公司不再收取华胜威公司任何费用。

2016年5月16日、9月8日，二建公司与诺邦公司签订房屋顶账协议书，约定总包合同约定二建公司承包诺邦公司工程，合计工程价款为127,813,845元。双方约定诺邦公司以其开发的案涉项目商品房抵顶应付二建公司的工程款元、元。

2016年5月25日，华胜威公司法定代表人曾老板与二建机械公司签订房屋顶账协议，协议载明总包合同约定曾老板承包二建机械公司工程，合计工程价款为127,813,845元，二建机械公司抵顶给曾老板的商品房用于抵顶应付工程款5,566,365元。如曾老板指定第三方作为顶账房屋所有权人的需提供相应证明，商品房抵顶后，曾老板与二建机械公司之间的工程款相应金额抵销，二建机械公司与第三方不发生直接法律关系。华胜威公司、诺邦公司认可二建公司、二建机械公司抵顶的房屋来源于诺邦公司。

2018年6月25日，案涉项目7#-11#楼及地下车库经竣工验收合格。房屋均已全部出售给业主。

2018年7月份，虽然诺邦公司陆续通过现金或“以房抵债”的方式支付了部分工程款，但由于仍欠付工程款，华胜威公司遂向银川市中院提起诉讼，主张：（1）二建公司、二建机械公司支付工程款51,062,198.05元以及相应利息；（2）诺邦公司、亘元公司在欠付二建公司、二建机械公司工程款范围内承担连带清偿责任；（3）确认华胜威公司对其施工的案涉部分项目在折价或拍卖后的价款享有建设工程价款优先权。

三、拆解&分析

依据华胜威公司的诉讼请求以及上述法院查明的事实，本案的争议焦点有三个，即：（1）欠付华胜威公司的工程款数额是多少？（2）华胜威公司是否对案涉项目享有建设工程价款优先权？（3）亘元公司是否承担支付义务？

针对第一个争议焦点，一审法院基于承包合同、房屋顶账协议书均明确约定了工程款金额，以及对华胜威公司通过现金或房屋抵顶的方式收到的工程款进行查明，因此确定了欠付华胜威公司的工程款数额为41,758,797.95元。

针对第二个争议焦点，基于案涉项目已经全部出售给了小业主，已经不具备折价或拍卖的条件，据此法院不支持华胜威公司的该项诉讼请求。

我们将目光聚焦第三个争议焦点，即本案中亘元公司作为项目转让方，是否应当就欠付的工程款承担责任？

银川市中院

本案中，华胜威公司主张亘元公司承担支付义务是基于其实际施工人的身份，要判定亘元公司是否承担责任，必须先要判断华胜威公司是否是实际施工人。

1、华胜威公司是否是实际施工人？

首先，一审法院认为，虽然华胜威公司是劳务公司，但其与二建机械公司签订承包协议约定的方式为“包工包料”。由于华胜威公司并无建筑工程施工企业资质，故其与二建机械公司签订的承包协议无效，但工程现已竣工验收并交付使用，华胜威公司可作为实际施工人主张工程价款。

其次，尽管二建机械公司抗辩华胜威公司并非实际施工人，理由是承包协议所附承诺书中载明的案涉项目承包人为案外人，但该承诺书落款的承诺人加盖华胜威公司印章及有华胜威公司法定代表人曾老板签名。

另外，二建公司提交的房屋抵顶协议为二建机械公司与华胜威公司法定代表人曾老板签订，华胜威公司提交的工程联系单也显示华胜威公司参与了施工，因此不予采纳二建公司及二建机械公司的相应抗辩意见。

2、华胜威公司是实际施工人，是否意味着有权要求亘元公司承担支付义务？

首先，一审法院认为，虽然亘元公司与诺邦公司是合资合作开发房地产关系，亘元公司也与二建公司签订了施工合同，亘元公司与诺邦公司签订转让协议的时间为2015年11月13日，而诺邦公司与二建公司的施工协议及二建机械公司与华胜威公司的承包协议签订时间均为2016年。

换句话说，在华胜威公司签订承包协议之时，亘元公司已经不再是发包人了。

其次，诺邦公司与二建公司所签订的施工协议中，同样明确因合同主体发生变化，双方另行订立127,813,845元的固定总价合同并执行该合同。

华胜威公司所签署的承诺书及承包协议同样明确了建设方主体由亘元公司变更为诺邦公司。

上述事实可以证实，华胜威公司及二建公司均确认案涉工程的建设主体由亘元公司变更为诺邦公司，并对工程价款作出变更，因此华胜威公司主张亘元公司作为发包人在欠付工程款范围内承担付款责任，依据不足。

宁夏自治区高院

对于一审判决，华胜威公司表示不服，理由主要有以下三点：

（1）案涉工程是亘元公司与诺邦公司合作开发的项目，在亘元公司、监理单位同意的情况下，二建公司及华胜威公司于2014年8月开始进场施工，进场后亘元公司、诺邦公司也一直以发包人身份管理工程。

亘元公司与诺邦公司在2015年11月13日签订转让协议时，工程已主体封顶，已完工程进度超过80%。

亘元公司与诺邦公司作为项目合作开发的发包人，不论两公司对合作开发的内容如何变更或转让，该行为的法律效力仅产生于两公司之间。

（2）亘元公司将项目转让给诺邦公司后，双方还约定了履约保证金1,700万元，该金额另案法院也已经确认。

履约保证金就是保证诺邦公司确保该项目转让后的顺利开发，如诺邦公司发生（包括但不限于延期交付，延期办证以及房屋质量等）违约事项，亘元公司有权动用履约保证金解决，可见亘元公司对项目转让可能产生的法律风险有充分认识。

（3）亘元公司在项目转让后，仍以该公司名义对外出售房屋并获利，工程出现众多纠纷后，亘元公司一直以合作开发单位身份参与政府部门工作开展并处理相关问题等事实，亘元公司作为工程合作开发单位、发包单位应当对欠付工程款承担付款责任。

对于华胜威公司的上诉理由，亘元公司的抗辩理由有如下三点：

（1）亘元公司对诺邦公司支付工程款的情况不知情，亘元公司并非发包人，亦未参与施工管理，不应承担支付工程款责任。

虽然二建公司与亘元公司于2014年11月8日签署合同，但在招投标数月前，二建公司已经进场施工，并与诺邦公司就施工内容招标条件进行实质性谈判，构成“明招暗定”，因此双方签订的合同也是无效的。

（2）项目转让之前地产项目转让存风险，交易完成后转让方与受让方咋担责？，亘元公司虽与诺邦公司合作开发但双方各自独立经营，独立对外承担民事责任。

项目转让之后，诺邦公司独立开发，亘元公司不再是合作开发人，更不应对诺邦公司的债务承担责任。

在明知项目已转让给诺邦公司的情况下，二建公司与诺邦公司签署合同并实际履行，华胜威公司与二建机械公司签署承包协议，表明二建公司、华胜威公司同意由诺邦公司作为项目建设主体单独承担支付工程款的责任。

（3）以所谓亘元公司从项目中获利或收取保证金为由，认为亘元公司应对诺邦公司的工程款债务承担共同付款责任的观点不能成立。

亘元公司向诺邦公司收取项目转让款，是依据转让协议约定取得的转让对价，是亘元公司以土地使用权投资应得的回报，不构成亘元公司对诺邦公司债务承担责任的理由。

履约保证金是为了保证防止出现诺邦公司延期交房、办证、房屋质量等与房屋本身紧密相关的问题，与工程款无关，也不构成亘元公司同意对诺邦公司债务承担共同责任的意思表示。

对此，二审法院又是如何认定的呢？

首先，二审法院认为，本案中二建公司与亘元公司先行签订了建设工程施工合同，后因亘元公司与诺邦公司就案涉工程项目转让，二建公司在前份合同履行近一年半之后，又与诺邦公司签订了建设工程施工合同，亘元公司、二建公司并未约定解除合同，亘元公司基于履行合同的债务并未转移或消灭，亘元公司主张合同无效故不存在解除问题，依据不足。

其次，从亘元公司与诺邦公司签订的项目转让协议和西夏区法院受理的部分购房者诉亘元公司房屋买卖合同纠纷的案件中可以看出，诺邦公司向亘元公司支付了销售房款；根据项目转让协议，诺邦公司向亘元公司支付履约保证金，亘元公司可以动用履约保证金来解决诺邦公司发生的延期交付、延期办证及房屋质量问题等违约事项。

以上情形表明，亘元公司作为项目发包人享受到了项目开发利益，实际处于发包人地位，理应承担发包人相应义务。

工程施工期间，亘元公司银川项目部、工程项目管理部曾向诺邦公司下发工作联系单、停工通知书等商业地产公司可以动用押金吗?，载明对工程进行了安全检查，提出具体建设要求，说明亘元公司在签订项目转让协议前后均实际参与了工程管理。

综上，亘元公司与诺邦公司之间签订的项目转让协议就债权债务均由诺邦公司承担的约定，对华胜威公司不发生法律效力，亘元公司应与诺邦公司在发包人欠付工程款范围内共同承担责任。

据此，宁夏自治区高院撤销了银川市中院的该项判决，改判亘元公司在欠付二建公司工程款范围内对华胜威公司承担付款责任。

最高院

很显然，亘元公司无法接受二审改判的结果，因此向最高院申请再审。

那么，最高院又会从何角度去处理本案呢？

首先，最高院认为，在诺邦公司与二建公司签订新的施工协议后，亘元公司已不再是发包人。

亘元公司与诺邦公司签订合作开发合同，案涉项目以亘元公司的名义开发，亘元公司作为发包人与二建公司签订了施工合同。之后，亘元公司将案涉项目转让给诺邦公司，诺邦公司与二建公司又另行签订了施工协议，协议附件载明合同主体发生变化，并明确二建公司与亘元公司在之前签订的施工合同仅作为工程备案合同，以二建公司与诺邦公司签订的施工协议为准。

由此可见，在项目转让后，诺邦公司作为新的合同主体即发包人与承包人二建公司就案涉工程重新签订了施工协议，施工合同发包人由亘元公司变更为诺邦公司。

根据《合同法》第八十四条的规定，“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”。

本案中，二建公司与诺邦公司已通过签订协议的行为明确同意发包人由亘元公司变更为诺邦公司，亘元公司在施工合同中的权利义务已经因施工协议的签订而转移至诺邦公司，诺邦公司已成为案涉工程的发包人，亘元公司已不是发包人，故亘元公司不再承担发包人责任。

其次，华胜威公司与二建机械公司签订承包协议时明知发包人已由亘元公司变更为诺邦公司。

华胜威公司向二建公司出具的承包人承诺书记载：“2016年1月6日建设方由亘元公司变更为诺邦公司，由于建设方主体变更，二建公司与诺邦公司签订了新的施工合同。……对合同的内容无异议，坚决表示认真履行合同全部条款。”因此，华胜威公司对施工合同主体由亘元公司变更为诺邦公司系明知。华胜威公司作为案涉工程的实际施工人提起本案诉讼，其与亘元公司、诺邦公司没有合同关系。

因此，在亘元公司并非发包人的情况下，华胜威公司依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十四条的规定，主张发包人在欠付建设工程价款范围内承担责任，没有事实和法律依据。

再次，二建公司与诺邦公司签订施工协议时，亘元公司已经退出案涉项目，二建公司明知亘元公司将案涉项目转让给诺邦公司，亘元公司与诺邦公司之间的合作关系已经终止，并明确同意亘元公司签订的施工合同仅作为备案用，履行其与诺邦公司签订的施工协议。

因此，后续实际施工人华胜威公司以发包人诺邦公司与亘元公司之间是合作开发关系为由，主张亘元公司对工程款承担连带责任，无事实和法律依据。

那么，话说至此，是否意味着亘元公司已经“逃出生天”了呢？

并非如此。

最高院话锋一转，认为二建公司与亘元公司签订施工合同并实际进场施工一年多时间后，亘元公司才转让了案涉项目，这期间二建公司已形成部分工程款债权。

尽管主要工程款已支付，项目转让时仍有部分工程款未支付，因此亘元公司对转让项目之前未支付工程款部分负有相应付款义务始为公平。

最后，最高院认为，从本案查明事实来看，合作项目可能发生亏损，在此情况下，亘元公司作为合作开发方，合作项目的收益应当先用于清偿工程款债务，剩余部分再向合作开发方分配，以保障实际施工人的合法权益。

亘元公司从神华公司取得案涉土地支付土地转让款为58,234,919.63元，其以土地作为合作开发房地产的出资。对于亘元公司所称的其因案涉项目代诺邦公司支付的税费、违约金，属于其和诺邦公司的另一法律关系，不属于其对案涉项目的出资。

截止本案判决之日，亘元公司已收取项目转让款70,656,476元。亘元公司在项目对外工程款债务未清偿前，已经从案涉项目中收取了部分收益。

因此，亘元公司应在其实际收回的收益范围内，即12,421,556.37元（70,656,476元-58,234,919.63元=12,421,556.37元），对案涉工程款债务承担清偿责任，亘元公司在清偿后有权向发包人诺邦公司追偿。

最终，最高院据此变更了二审法院作出的该项判决。

四、案后语

本案可谓是一波三折，从一审法院判决亘元公司不承担任何责任，到二审法院和最高院的两次改判。尤其是最高院的改判，眼看亘元公司胜诉在望，最终却倒在了“公平”这座大山下。

在案例研究院的往期案例中，我们也多次强调分析案件不能拘泥于法条，一定要在充分理解法条的基础上，从价值判断层面分析案件、代理案件，尤其是二审及再审案件。

本案再次证明了上述观点。

就本案而言，虽然我们理解实务中通常转让方与受让方通过转让项目公司的股权实现项目转让，本案这种通过协议方式进行合作开发并实现退出的情况并不常见，但仍然给地产项目合作开发及转让带来一些警示，比如在确定项目转让基准点时，对于该转让基准点之前的债权债务，双方应当作出详细的约定或切割。能够清偿的工程款应当清偿完毕，如此时工程款金额无法确定，则转让方应当基于施工合同的约定，要求受让方预留一笔保证金，确保后续工程款支付条件成就时，能够有充足的资金支付该笔款项，避免项目转让后，转让方仍然遭受诉累的“无妄之灾。

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（2022）最高法民再78号

（2020）宁民终435号

现为《民法典》第五百五十一条第一款的规定，“债务人将债务的全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”

已失效。现为《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十三条第二款的规定。